产业地产成为新“蓝海”

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不少房企在转型中，逐渐获得了新的动能和利润空间，并赢得走出去的机会。同时，产业地产也有利于集约化利用土地、扶持实体经济、促进当地经济发展。
在传统地产空间越做越小的情况下，开发商纷纷转型产业地产。记者采访了解到，不少房企在转型中，逐渐获得了新的动能和利润空间，并赢得走出去的机会。同时，产业地产也有利于集约化利用土地、扶持实体经济、促进当地经济发展。
众多房企转型产业地产
高库存率、低利润率似乎已成为房地产业住宅领域的写照，也促使房企跨界转型愈演愈烈。据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。
在深圳，既有早期专门做产业地产的天安数码城，也有后期从传统地产转型而来的开发商。
作为上世纪九十年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城集团不仅在业界积累了良好的口碑，也摸索出自己独特的产业地产运营模式。
作为星河集团转型产业地产的头炮，也是整个集团眼下最重要的一个地产项目，位于深圳龙岗的星河WORLD是一个超级综合体。
金地集团在深圳涉足产业地产始于南山区的深圳威新科技园。目前金地集团华南区域公司在珠海、东莞和河源均有产业地产项目，个个都是“大块头”。珠海项目规模达100万平方米，现在开发了30万平方米；东莞一期17万平方米；河源项目是深圳对口支援项目，规模8万平方米。
产业地产甚至给了开发商“借船出海”的机会。据悉，金地在美国硅谷、旧金山也有产业地产项目。
与经济结构调整的经济战略相吻合，产业地产俨然已成为新“蓝海”。随着传统房地产市场利润空间的收缩，进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。
低成本开发产生较大吸引力
产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。
相对于传统地产的“卖完走人”高周转模式，产业地产则需要长期的投入。开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，进入门槛并不低。
那么，房企为什么要进入产业地产？
一是低成本乃至免费土地。由于产业地产能给地方经济做贡献，自然受地方政府欢迎，低价或免费土地出让自然不在话下，而且有一点非常重要，那就是产业地产用地可以作为工业用地出让，也能作为综合类商业用地出让，灵活度非常高。
二是低成本融资。国家限贷政策下开发贷大幅收紧，融资难、成本高，而园区类开发商融资渠道更丰富，成本明显低于房地产行业整体融资成本。
三是可观的利润。中国房地产开发投资增速连续两年走低，行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。相对而言，专业做产业地产的华夏幸福、天安数码城，其年度平均利润水平，却能保持两位数的增长。
“开发商转型做产业，非常重要的一点，就是放弃单一开发思维，要转向以产业为导向，这也契合城市发展促进高端产业的一个大趋势。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受深圳商报记者采访时说。
有利于支持实体经济发展
“传统地产开发多是一次性开发，而产业地产是一个持续过程，不仅要建造住宅，而且要建造商业、办公、配套等综合设施。”金地集团华南区域地产公司产业中心负责人潘游江看好产业地产的未来。他说，“产业地产有利于集约化利用土地，其开发模式对于促进当地经济发展、增加就业机会、增加税收，带动实体经济的发展，是有帮助的，也得到当地政府的支持。”
在深圳，扶持实体经济的发展，已经落实在土地供给上。美联物业和安居客的统计数据显示，2014年我市出让10宗产业用地，占总体出让宗数的22%，扶持的产业包括金融业、新能源产业、结构功能材料一体化等。2016年则侧重于新型产业，出让的10宗土地定向于信息技术产业和新材料产业等。
“产业地产和实体经济形成了有机联合，未来有很大发展空间。”宋丁认为，实体经济也不能脱离房地产，如一个大型的产业园区，必须要有房地产开发经营带来的居住、商业、配套等功能。未来将是产业地产和实体经济协调发展的过程。
此外，还可以通过实践“园区+社区”、“房东+股东”模式，打造“留产业、留人才、留税收”产业高地，助力区域产业结构转型升级和经济社会可持续发展。