50 年产权房子到期怎么办？

核心基础概念：到期的只是土地使用权，房屋所有权永久属于房主。
年限从开发商拿地登记时间开始算，不是交房、买房时间。
法律依据：《民法典》第 359 条、《城市房地产管理法》第 22 条。
50 年分两大类：50 年住宅用地（极少）、50 年非住宅用地（综合 / 办公 / 工业 / 商住公寓，市面上绝大多数 50 年房子）。

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一、50 年【住宅用地】


少数老地块，拿地审批给的是 50 年，不是 70 年。
执行住宅自动续期规则，不需要业主主动提交申请。
到期之后，正常居住、出租、继承、买卖过户不受限制。
续期缴费、减免，国家还没有出台全国统一实施细则，目前属于法律原则阶段。
如果政府出于公共利益征收土地，会按房屋市场评估价格进行拆迁补偿。

二、50 年【非住宅建设用地】综合用地、办公、商住公寓、工业、科教文体用地


不会自动续期，必须业主主动办理，到期前 1 年就要操作。


一共 3 种结局：

结局 1：申请续期，政府批准（正常情况）


办理时间
土地使用权届满前至少 1 年，向当地自然资源和规划局提交书面续期申请，不要等到期之后再办，逾期会有风险。
部分试点城市允许到期后有短暂缓冲窗口期，但不代表全国通用，不要赌逾期。


需要准备材料
土地续期书面申请书；不动产权证书原件；全部产权人身份证；共有房产需要全部共有人签字同意；原土地出让合同；如有抵押，需要抵押权人（银行）出具同意续期意见；配合完成土地评估、规划核查。


审批逻辑
只要这块土地没有被纳入政府拆迁、公共建设规划，规划用途不变，原则上应当批准续期。


费用与年限
批准后，重新签订土地出让合同，补缴土地出让金，之后办理不动产登记，换发新证。


出让金：按土地届时的基准地价 / 评估地价核算，全国没有统一标准，各地自行执行，部分试点城市按基准地价 70%‑80% 收取，价格和地段强相关。


续期最高年限：按该土地法定最高年限，综合 / 办公一般再续 50 年。


结局 2：不主动提交续期申请


土地使用权到期后国家收回土地；
风险：法律规定，不申请续期，地上建筑物有可能无偿收归国家，不是一定给补偿，这是非常重要的风险点，不能躺平不管。


结局 3：提交续期申请，但政府不予批准


只有一种法定理由：为公共利益需要收回该土地（修路、地铁、城市改造等）。
土地使用权国家收回；
房屋不会直接无偿拿走，按照建筑物残余价值给予补偿；≠住宅同等市场价拆迁，补偿标准会低于住宅拆迁。


三、特殊楼房：一栋楼混合土地性质（商住混合楼）


同一栋楼，一部分住宅、一部分办公 / 公寓：
住宅部分：土地到期自动续期；
办公、公寓（非住宅）部分：到期前 1 年，业主必须单独申请续期，补缴出让金；
两部分相互独立，住宅自动续期，不代表公寓部分跟着自动续期。